Как купить дешевую квартиру и заработать

На идущей под снос панели, дешевых первых этажах и выгоревших квартирах можно неплохо заработать.

При решении квартирного вопроса и сегодня реально найти недорогие варианты - стоимостью от $40 тыс. Их потребительские качества, как правило, оставляют желать лучшего. Впрочем, любые недостатки искупаются тем, что такие квартиры в последние годы стремительно растут в цене. Некоторые покупатели даже специально ищут подобные объекты. По словам Михаила Бажина, руководителя отдела вторичного жилья компании "Домострой", дешевые квартиры пользуются популярностью у двух типов покупателей: с одной стороны, это те, у кого просто нет денег ни на что лучшее. Другая категория покупателей - инвесторы, желающие выгодно вложить свои деньги с перспективой их оборота в ближайшие три года.

Гостиница для жилья

Один из наиболее показательных примеров такого рода, по словам начальника отдела ипотеки ЗАО "Русский дом недвижимости" Дмитрия Кожевникова, составляют панельные дома гостиничного типа, которые стали появляться еще до "классических" хрущевок. "Квартиры в этих домах никак не назовешь полноценными: их метраж составляет от 17 кв. м до 24 кв. м",- говорит Кожевников.

Даже если комната в такой квартире неплохого размера, ее "компенсируют" другие несуразности, например, кухня сразу в прихожей или проход на кухню через комнату. При этом размер самой кухни около 3 кв. м, в крошечном совмещенном санузле без раковины помещаются только сидячая ванна с унитазом. По мнению Михаила Бажина, иногда такой тип жилья можно назвать квартирой только за счет того, что в ней имеется отдельный вход. А по существу это комната с санузлом и помещением для приготовления пищи. Такие квартиры встречаются в Перово, в окрестностях "Семеновской", "Речного вокзала" и в ряде других районов. Стоят они дешево только за счет метража, но не за счет дешевизны квадратного метра: около $40-50 тыс. "В настоящее время цена на квартиры гостиничного типа очень подросла, так как дома такого плана идут под снос, и взамен жильцы получают полноценные квартиры в новостройках",- говорит Игорь Богомолов, начальник отделения "Маяковское" инвестиционно-риэлтерской компании "Пересвет-инвест".

Сто верст не крюк

Чаще всего к дешевым объектам на московском рынке жилья относят квартиры в "неходовых" районах города. Их низкая популярность связана с плохой транспортной доступностью, соседством с обширными промышленными зонами, проблемной экологией. Среди таких районов Капотня, Жулебино, где еще сохранились квартиры в старом жилом фонде - панельных "хрущобах" и домах довоенной постройки с деревянными перекрытиями и газовыми колонками.

Плохая репутация у Бирюлева и Бескудникова, смущающих покупателей не только наличием промзон, но и низкой транспортной доступностью: добраться сюда можно только на автобусе или электричке, в часы пик общественный транспорт загружен. Мало востребованы Печатники, расположенные в непопулярном ЮВАО, старые жилые комплексы Южного Бутова, удаленный за МКАД поселок Северный и Метрогородок (в районе станции метро "Улица Подбельского"). Однако перечень непрестижных районов стремительно сокращается. По словам руководителя отделения "Севастопольское" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Валерия Сафронова, список уже покинули, например, Братеево и Марьино: квартиры там дорожают каждый месяц на 2%.

Первый этаж не предлагать!

В любой категории жилья квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле аналогичных квартир на средних этажах дома, разница составляет от 3-5% до 10%. По мнению Игоря Богомолова, ликвидность таких квартир рассматривается в двух направлениях, первым из которых является жилое применение. Важным в данном случае является тихий двор, хорошая освещенность, чистый подъезд, наличие консьержа, исправные системы подвальных коммуникаций. Второе направление - нежилое применение или возможность переоборудования помещения под офис: в этом случае расположение квартиры на людных улицах является положительным фактором.

Квартира с подгоревшей репутацией

К дешевым относятся и "убитые" квартиры, находящиеся в аварийном состоянии и требующие не просто косметического, а капитального ремонта: замены труб, полов, оконных рам, заделки дыр в стенах и т. п. По данным ЗАО "Русский дом недвижимости", их цена ниже рыночной на 10-15%.

В той же категории находятся и квартиры после пожара. Они также требуют капремонта, поскольку при пожаре, как правило, выгорают окна, двери, пол, могут пострадать коммуникации. Кроме того, в помещении остается въедливый запах гари, от которого очень сложно избавиться. Цена этих квартир ниже аналогичных в нормальном состоянии как минимум на стоимость капитального ремонта (около 15-20%).

Как поясняют в компании "Пересвет-инвест", низкая цена связана не только с затратами на ремонт, в который входят дополнительные работы по очистке стен от копоти, замена или капремонт перекрытий: на покупателей сильно влияет и психологический фактор. По словам Дмитрия Кожевникова, покупка такого жилья может быть выгодным вложением денег, некоторые люди на этом даже специализируются. Чем выше категория дома, в котором покупается подобная квартира, тем более оправданы вложения. Однако, как замечает Валерий Сафронов, доля таких объектов на рынке - не более 0,1-0,5%, и обычно их выкупают не только "специалисты-любители", но и сами риэлтеры. "С нами на прямой связи работают около пяти пожарных инспекторов, сообщающих о пожарах в жилых домах. Но в продажу может в итоге поступить только одна квартира из двадцати: погорельцам просто негде жить",- заключает Сафронов. Еще одной категорией дешевых квартир, по данным Сафронова, является полукриминальное жилье, где не всегда все в порядке с документами. Покупатели должны быть готовы к тому, что сделку они совершат на свой страх и риск. Кроме того, им придется дороже заплатить риэлтерам за проверку юридической чистоты квартиры - около $2000.

Будущее дешевых квартир

Как правило, сделки с дешевыми квартирами составляют небольшую долю от общего числа вторичных сделок. Обычно покупка дешевых квартир даже не кредитуется банками.

Дмитрий Кожевников уверен, что квартиры гостиничного типа и большинство панельных "хрущевок" неизбежно уйдут с рынка, так как это физически и морально устаревшее жилье, внесенное в программу сноса ветхого жилья. "Именно поэтому некоторые покупатели специально ищут подобные объекты. Как известно, государство предоставляет владельцам квартир в сносимом доме то же количество квадратных метров бесплатно. Однако жильцы могут настаивать на том же числе комнат, и тогда разницу в метраже они оплачивают по цене в три-четыре раза ниже рыночной",- говорит Кожевников. С ним согласен и Игорь Богомолов: "Общий объем таких квартир постоянно сокращается, поскольку не происходит строительства жилья такого плана, что сказывается на росте цен на подобное жилье". По прогнозу компании "Пересвет-инвест", в ближайшие пять лет квартиры гостиничного типа совсем уйдут с рынка. Что же касается квартир, которые можно отнести к разряду самых дешевых, то такой тип объектов будет всегда: человеческий фактор в квартирном секторе всегда был и останется определяющим.